Achat immobilier à Malte et Gozo – Guide complet et conseils d’expatriés

Investir dans l’immobilier à Malte a été une bonne affaire pour beaucoup de Français ces dernières années.

Voici le grand guide de la procédure d’achat, les erreurs à éviter, astuces des expatriés, les agents immobiliers français, les villes où acheter, éviter les arnaques.

Après cette lecture vous saurez tout pour faire le meilleur achat de votre maison ou appartement en 2020.

 

 

Analyse du marché immobilier à Malte

 

Une île très spéciale

L’immobilier à Malte est unique du fait de la taille de l’île. Les terrains hors des villes ne sont quasi jamais constructibles, créant une pression très forte sur les prix de l’immobilier sur une île de seulement 20 kilomètre de long et 15 de large. Les prix ont donc bien résisté à la crise de 2008 et ont augmenté de façon très forte depuis 2014 pour rattraper les budgets d’autres destinations balnéaires en Europe, en restant tout de même meilleur marché que la côte d’azur Française. A Malte il est encore possible d’avoir un 3 pièces convenable, proche de la mer, avec du soleil et une criminalité quasi inexistante pour 190 000€.

 

Indice des prix immobilier à Malte de 2000 à 2019 chaque trimestres. Copyright GuideDeMalte.com

 

Pourquoi la valeur de l’immobilier a augmenté ?

Serait-ce à cause de la demande ? 🙂

La population d’un peu plus de 400 000 habitants en 2010 est passée à 500 000 en 2020; avec des bons et des mauvais côtés.

Une chose est sûre cela fait 25% de personnes en plus à loger sur une île où les zones constructibles ne peuvent guère s’étendre.

Malte est le pays Européen avec la plus forte augmentation démographique depuis quelques années. L’île a besoin de travailleurs étrangers et manque de main-d’oeuvre. Les arrivants sur l’île sont principalement Italiens, Suédois, Polonais, Anglais, Français, Espagnols, Finlandais, Indiens, Philippins, Serbes. L’île est un paradis pour expatriés avec plus de 10% des emplois exercés par des étrangers. L’agence pour l’emploi Maltaise a déclaré en 2019 avoir besoin d’au moins 10 000 travailleurs de plus. D’où un marché de l’investissement locatif très lucratif pour les propriétaires Maltais.

 

 

Pourquoi Malte attire ceux qui veulent investir à l’étranger ?

L’île est loin d’être un paradis fiscal comme certains le pensent. En revanche elle est favorable à certains types d’activités et d’investissements.

L’immobilier en fait partie et les Maltais en sont friands.

Il n’y a donc pas de taxe foncière et d’habitation sur l’île, les seuls impôts à payer sont ceux que nous listons plus bas sur cette page.

L’île a un des niveaux de criminalité les plus bas d’Europe et il fait beau environ 300 jours par an.

Les expats sont bien reçus et 99% des locaux parlent l’anglais et le maltais, voire l’italien et même parfois le français !

La TVA est à 18%, 7% pour les hôteliers, 5% sur électricité, les soins, l’art et biens d’autres catégories.

 

Qui peut acheter à Malte et comment se déroule l’achat immobilier ?

Si vous disposez d’un Passeport Européen vous pouvez acheter votre résidence principale immédiatement. Un Français ou un Belge peut donc acheter immédiatement sans aucune procédure préalable. Pour une résidence secondaire il faut demander le permis « AIP ».

Si vous êtes hors union Européenne vous devrez faire une demande de permis « AIP » ou acheter dans un des programmes permettant l’achat sans permis. Dans ce cas le minimum d’achat est d’environ 121 000€ pour un appartement et 202 000€ pour une maison en 2020.

Le permis « AIP » coûte 233€ et il vous faudra la copie du passeport et le compromis de vente ainsi que 2 photos d’identité.

 

Les étapes de la vente d’un logement à Malte

Etape 1 : Les visites avec agent immobilier ou particuliers.

Etape 2 : Une offre écrite ou orale sur une propriété.

Etape 3 : Acceptation et signature du compromis de vente chez un notaire Maltais avec versement de 1% d’avance du timbre fiscale (total à 3.5% ou 5%) et 10% du montant total du bien.

Etape 4 : Le notaire prend environ 3 mois pour vérifier les titres de propriété et préparer le transfert avec l’état Maltais. Les frais de notaire sont de 2% maximum. Vérifications de la propriété par un architecte (150-300€).

Etape 5 : Signature finale et remise des clés. Vous payez le reste du timbre fiscal de 5% et le montant total de la maison ou de l’appartement.

Etape 6 : Vous signez les documents pour le transfert des compteurs et le propriétaire va le déposer à « ARMS »

 

Au total par exemple, pour un bien de 200 000€ :

Les taxes de l’état Maltais seront au maximum de 5% + 2% de frais de notaire donc un prix tout compris de 214 000€ frais d’agence inclus.

Ensuite plus jamais d’impôts sur votre patrimoine immobilier. Voici comment éviter l’ISF ou l’IFI si vous vous expatriez 🙂

 

Les différentes villes et le prix d’une maison ou un appartement à Malte ?

Les prix ci-dessous proviennent d’un site d’agent immobilier en Français.

 

Sliema – St Julians – Gzira

Le pôle économique de Malte, et là où la plupart des expatriés trouvent du travail et se logent. Vous serez en bord de mer et proche de La Valette. (voir guide).

Un appartement 3 pièces débute à environ 280 000€ à Sliema et St Julians puis 245 000€ pour Gzira.

Une maison 3 pièces débute à environ 500 000€ à Sliema et St Julians mais elles sont rares, encore plus sur Gzira.

 

Msida – Pieta

Zone proche du centre économique et à meilleur prix. Boudée par les maltais à cause d’un peu d’immigrés illégaux, cette zone a fait le bonheur des expats en recherche de logement pas cher et proche de leur travail. (voir guide).

Un appartement 3 pièces débute à environ 185 000€ à Msida et 180 000€ pour Pieta.

Les maisons 3 pièces ne sont pas très disponibles dans cette zone car elles sont malheureusement remplacées par des appartements, à cause de la pression urbaine, et un régulateur trop laxiste dans certaines villes.

 

La Valette et Floriana

Capitale de Malte mais petite une superficie, La Valette est surtout prisée pour le tourisme et les cabinets d’avocats, ministériels ainsi que les organes étatiques de l’île. Peu d’entreprises y sont installées. Mais l’immobilier y reste cher, d’où l’intérêt de Florianna(voir guide), ville limitrophe plus calme et avec des prix inférieurs. (voir guide de La Valette).

Un appartement 3 pièces débute à environ 400 000€ à La Valette et 260 000€ pour Floriana.

Une maison 3 pièces débute à environ 800 000€ à La Valette, mais elles sont rares à Floriana, une petite ville également.

 

Mellieha

Nous repartons vers le Nord de l’île, bien loin des embouteillages mais proche des plages ! Mellieha en une ville perchée sur une colline, bordée par la plus grande plage de Malte. (voir guide).

Un appartement 3 pièces débute à environ 200 000€ à Mellieha.

Une maison 3 pièces débute à environ 800 000€ à Mellieha, et elles sont rares, les Villa en bord de mer elles débutent à environ 1 500 000€

 

Saint Paul’s Bay- Qawra – Bugibba

Cette zone était dans les années 70 un village porté sur le tourisme des Anglais. Vous êtes en bord de mer comme à Sliema et St Julians, mais à un meilleur prix, car ces villes sont boudées par les Maltais. Vous y trouverez magasins, bars, restaurants et balades. (voir guide).

Un appartement 3 pièces débute à environ 185 000€ à Qawra , Buggibba, St  Paul’s Bay est légèrement plus cher.

Une maison 3 pièces est presque introuvable car il y a juste une petite partie de Villas en front de mer rarement en vente.

 

Mdina – Rabat

Mdina, ville fortifiée, fut la capitale de Malte. Encore plus petite que La Valette, c’est d’avantage une attraction touristique qu’un lieu de vie, il n’y a quasiment rien à vendre.

Rabat est juste à l’entrée de Mdina et là nous avons un vrai village Maltais et la vie typique qui le caractérise. (voir guide).

Un appartement 3 pièces débute à environ 250 000€ à Rabat.

Une maison 3 pièces débute à environ 450 000€ à Rabat.

 

Mosta – Birkirara – Santa Venera – Qormi – Hamrun

Ces villes situées dans le centre de Malte, ne sont bien sûr pas en bord de la mer mais permettent un accès rapide à toute les autres villes quel que soient votre lieu de travail ou école des enfants. Les prix sont plus bas et il y a plus de choix. Plus d’habitants et donc plus de biens à vendre. (voir guide).

Un appartement 3 pièces débute à environ 200 000€ à Birkirkara et 210 000€ pour Mosta.

Une maison 3 pièces débute à environ 420 000€ à Birkirkara et une ferme Maltaise environ 525 000€ à Mosta.

 

Lija – Balzan – Attard

Dans le centre de l’île, ces villes sont plus cossues et recherchées par les Maltais avec de gros budgets immobiliers. Les prix y sont donc plus élevés même si elles ne sont pas en bord de mer. Lija est surtout connue pour ces jolies maisons de caractères. (voir guide).

Un appartement 3 pièces débute à environ 235 000€ à Attard et Balzan.

Une maison 3 pièces débute à environ 500 000€ à Attard et 4 pièce à 700 000€ à Lija

 

Dingli – Siggiewi – Zebbug – Qrendi

Ces villages sont typiques de Malte et peu d’expatriés y résident car il y a peu d’entreprises qui les embauchent. C’est donc parfais pour quelqu’un qui veut s’imprégner du pays, de ses habitants et leurs traditions. Parfait pour les maisons anciennes pleines de charme. (voir guide).

Un appartement 3 pièces débute à environ 220 000€ à Siggiewi et 205 000€ pour Zebbug.

Une maison 3 pièces débute à environ 350 000€ à Siggiewi et 320 000€ pour Zebbug.

 

Birgu – Isla – Bormla

Les trois cités bordent toutes le plus grand port maritime de Malte. Elles offrent une histoire et des panoramas à couper le souffle. Ces villes étaient boudées par les Maltais avant mais reviennent sur le devant de la scène depuis environ 5 ans. Les prix y ont donc augmenté depuis. Il y a peu d’appartement, se sont essentiellement des maisons de caractère maltaises. (voir guide).

Un appartement 3 pièces débute à environ 220 000€ à Bormla (Cospicua) et 700 000€ pour un 4 pièces à Birgu (Vittoriosa).

Une maison 3 pièces débute à environ 320 000€ à Bormla et 360 000€ pour une maison de ville 4 pièces à Isla.

 

Marsaskala – Marsaxlokk – Birzebbuga

Ces villes du sud sont appréciées pour la pêche et la vie balnéaire, elles sont plus calmes que Sliema et moins chères. Mais difficile pour un expatrié d’y trouver du travail. Il faudra prendre la voiture. (voir guide).

Un appartement 3 pièces débute à environ 215 000€ à Marsascala et 190 000€ pour Bizebbuga, plus loin et moins aimé par les Maltais.

Une maison 3 pièces débute à environ 480 000€ à Marsaxlokk mais il y a peu de maison à vendre tout comme à Marsaskala et Birzebbuga. A part des villa.

 

Gozo

Gozo est très calme et parfait pour prendre sa retraite à Malte. L’île est verdoyante et bien moins chère que sur l’île de Malte. Si vous devez trouver du travail sur place se seront des petits boulots. Il faut bien un point négatif, peu d’entreprise embauchent des expatriés avec de bons revenus. (voir guide).

Un appartement 3 pièces débute à environ 190 000€ à Qala ou encore 185 000€ pour Marsalforn et 190 000€ pour Xaghra

Une maison 4 pièces débute à environ 290 000€ à Xaghra ,  380 000€ à Gharb, 350 000€ à Ghajnsielem.

 

Les points à vérifier pour éviter les arnaques et les inconvénients de Malte.

 

1. Les risques tiers : l’emplacement de votre bien ne sera sûrement pas au milieu de nul part, et donc sujet à des constructions aux alentours. Occasionnant du bruit pendant quelques mois au moins, une baisse de la luminosité si un immeuble se construit, moins de parking. Même pour une maison, le voisin pourrait très bien demander un permis pour monter d’un étage etc… Tout cela peut être vérifié en amont. Une agence a accès à ces données de l’urbanisme et vérifie une première fois pour ses clients dans les cas suspects avant l’intervention d’un architecte. Vous pouvez leur demander plus d’infos par Email à info@malteimmobilier.com

 

2. Défaut de permis : Il est dit qu’au minimum la moitié des propriétés à Malte ont au moins un défaut de permis. La construction peut ne pas respecter le permis initialement déposé ou ne plus être conforme aux nouvelles réglementations. Cela ne peut être connu que par un architecte minutieux. Certains sont plus pointilleux que d’autres. Le danger est que cela peut bloquer certaines reventes si votre acquéreur a besoin d’un crédit. Car la banque enverra son propre architecte (lui minutieux) pour vérifier. Nous ne pouvons pas recommander les bons professionnels sur cette page. L’agence ci-dessus le fait et peut faire ouvrir la propriété pour des vérifications de l’architecte.

 

3. Problèmes de voisinage : Comme en France il y a le « bon et le mauvais voisin » 🙂 . Faites le tour du quartier plusieurs fois afin de voir l’ambiance qui s’en dégage. N’hésitez pas à rester même 30 minutes en statique à discuter, voire à des heures différentes.

 

4. Le prêt immobilier : Gros point noir, votre banque Française refusera à 95% du temps de prêter pour un achat à l’étranger, sauf avec très bon collatéral. Les banque maltaises ne sont pas en reste en refusant facilement si vous ne travaillez pas sur place. Les expatriés en revanche arrivent en général à avoir un prêt avec un emploi stable sur l’île.

Les banque de Malte ne ferons pas de prêt à 100% ou 110% et au contraire demanderont au moins 10% ou 20% d’apport sur le budget total.

 

5. Ce que disent certains agents en visite : Parfois dans les immeubles vous aurez l’usage du toit partagé, exclusif, ou serez même le propriétaire. Attention à ce que disent les agents immobiliers ou les propriétaires lors des visites et demandez à le voir sur le titre de propriété avant de signer. Les paroles s’envolent, les écrits restent; cette citation est importante avec les Maltais qui comme tout le monde n’hésitent pas à arrondir les angles pour vendre.

 

6. La langue : Les Maltais parlent anglais et maltais, mais parfois entre eux ils repassent au Maltais pour les conversations difficiles, et là, il n’y a pas grand-chose à faire et à comprendre pour le commun des mortels. Il peut donc être utile d’être accompagné de quelqu’un qui comprend les bases du Maltais pour au moins suivre ce qu’il se passe, surtout chez le notaire. C’est le cas de l’agence ci-dessus et quelques autres installées depuis longtemps.

 

Les agents immobiliers français

Il y a de plus en plus d’agent immobiliers francophones à Malte ces dernières années. Pour cause les agences Maltaises prennent parfois des stagiaires Français qu’ils n’auront pas à rémunérer ou proposent aux Français, Italiens, Polonais, Anglais expatriés sans emplois de tenter l’aventure en location ou en vente. Malheureusement il n’y a pas de salaire fixe là non plus et tous les agents sont payés uniquement sur commissions, créant parfois des situations de vie difficile et un gros turn-over.

Cette situation fait qu’il est compliqué de trouver un agent immobilier Français avec plusieurs années d’expérience positive sur l’île à embaucher, nous explique Stéphane, de l’agence MalteImmobilier.com installé depuis 2011, quand il n’y avait encore aucun agent immobilier Français.

Laure Mercier de l’agence Malte prestige propose des biens à tous les prix pour investissement locatif. Elle pense l’investissement locatif très simple et rentable sur l’île du fait des lois à l’avantage des propriétaires et d’une demande locative très forte.

Les commissions des agences immobilières vont de 3.5% à 5% du prix de vente total et sont payées par le vendeur via un mandat de vente.

Exemple sur un bien que vous achetez à 150 000€ il y aura 7 500€ de frais d’agence plus la TVA à 18% pour un total de 8 850€ payé à l’agence par le vendeur lors de la signature finale.

 

Liens de sites internet Francophones d’achat immobiliers à Malte :

Malte Immobilier

malteprestige.com

Si vous souhaitez louer ou acheter une maison, un appartement, une villa à Malte; vous pouvez envoyer un Email à contact@guidedemalte.com afin de recevoir des informations supplémentaires et les contacts à avoir sur l’île de Malte et Gozo.

 

Comment faire une offre et négocier à Malte ?

Les Maltais acceptent de négocier le prix de leur bien. Mais attention les offres trop basses sont refusés directement et peuvent être prises comme un affront bien plus qu’en France.

N’oubliez pas aussi qu’ils n’ont aucune taxes sur l’immobilier et que le bien prend de la valeur. Donc ils n’ont aucun problème à attendre même si le logement est vide.

Certains Maltais changent même d’avis quand ils ont le prix demandé et décident de garder leur propriété ! Du jamais vu en France.

Cependant, il n’est pas rare de voir des délais de vente de plusieurs années pour les biens les plus chers.

En revanche pour ceux qui veulent vendre dans un délai de 2 mois il suffit de mettre son prix à niveau et là un appartement peut vous filer sous le nez en quelques jours.

Votre négociation devra donc prendre en compte le prix du bien, et surtout s’il est en dessous ou au-dessus du prix marché que vous avez constaté sur d’autres propriétés.

Enfin adaptez vous, il est possible de faire une offre plus agressive avec un promoteur qu’avec un particulier qui est attaché à son logement et y a développé une valeur affective.

 

Choisir un notaire et un architecte

Lors de votre achat il est impératif d’avoir un bon notaire ainsi qu’un architecte professionnel et organisé, sous peine de transformer un achat réussit en un vrai cauchemar.

Au niveau des notaires, certains ont une façon de travailler archaïque, et ne savent pas envoyer ne serait-ce qu’un sms ou email à un tiers même si cela peut faire casser votre vente. De même un délai de réponse long à des mails importants peut transformer une situation bénigne en un cas grave pour votre achat. (Demande urgente d’une banque, d’un vendeur, des impôts etc…).  Il y a aussi le problème des gros cabinets qui se partagent et échangent le travail au gré de leurs vacances ou agenda personnel… et là bonjour les pertes dans les dossiers et le manque de continuité dans le suivi.

Une personne fiable est vitale. C’est elle qui vérifie la validité des titres de propriétés, réalise le compromis, l’acte final, et l’enregistrement auprès de l’état Maltais. Elle est mandatée pour payer les impôts des acquéreurs ou des vendeurs. Ce n’est pas une mince affaire. Sachez que les notaires ne peuvent pas tarifer comme ils le souhaitent ou à la « tête du client ». Ils doivent respecter un barème en utilisant eux même ce calculateur en ligne fourni par la chambre des notaires de Malte. Et ont comprend mieux pourquoi en parlant du cas des architectes.

Là c’est une autre paire de manche, leurs tarifs vont de 150€ à 1000€ (les plus extravagants) pour la même tâche commandée ! Certains sont plus ou moins lents, donc n’hésitez pas à demander le délai de livraison du rapport en même temps que leur devis. Certains architectes sont à éviter car peuvent donner un avis défavorable sur un bien ou exagérer un problème qui a peu de risque de se produire, pour à la place vendre une propriété d’un de leur clients ou amis ! (Et prendre leur petit billet au passage). Oui cela existe et c’est bien connu des Maltais. Ici tout le monde se connait et se transforme en agent immobilier dès que l’occasion se présente . Gare aux arnaques de la belle sœur de l’ami d’enfance qui vend un appartement à prix cassé juste pour vos beaux yeux 🙂

Un bon architecte est donc une pièce maîtresse lors de votre achat. Il peut vérifier que votre achat est sain et pointer du doigt les problèmes importants de chaque propriété. Nous pouvons vous envoyer des contacts et des conseils de bonnes pratiques à respecter via notre Email en bas de page.

 

Comment se passe la signature d’un compromis ?

Le rendez-vous de signature sera fixé par l’agent immobilier, il est conseillé de le placer juste après l’acceptation de l’offre pour bloquer le bien.

Le jour de la signature vous aurez juste besoin de votre passeport ou carte nationale d’identité Française, Belge…

Le montant du versement des 10% d’acompte pourra même se faire lors de votre retour en France, le notaire peut en effet prévoir 10-15 jours de délai dans le contrat.

Il est important de prendre des notes avant la signature si vous avez des questions pour le notaire, ainsi rien ne sera laisser de côté.

Surtout pensez à établir une liste du mobilier et équipements qui resteront dans le logement avant compromis avant d’éviter que le jour de la remise des clés l’appartement soit vide, vous n’aurez pas de recours possible si la liste n’est pas dans le compromis.

Il n’y a pas à Malte de délai loi SRU de 10 jours; quand vous signez un compromis cela vous engage à 100%. La seule condition suspensive peut être un prêt immobilier, même s’il est possible d’utiliser la souplesse du droit anglo-saxon pour en ajouter dans certains cas.

Pensez à faire le transfert des fonds rapidement après, vous découvrirez à quel point les banques Françaises traînent la patte dès qu’on investi dans l’immobilier à l’étranger et qu’un gros retrait est nécessaire 🙂

 

La signature finale, remise des clés, et propriétaire à Malte !

Après trois mois d’attente, le reste de la somme due et les impôts restants transférés sur un compte de notaire, vous pouvez enfin avoir vos clés 🙂

Mais ne vous précipitez pas ! Demandez à revoir la maison ou l’appartement que vous avez acheté, afin de vérifier que tout est correct avant d’aller chez votre notaire pour signer le contrat finale. Cela évitera les mauvaises surprises de dernières minutes et permettra accessoirement de relever le nombre d’unités consommées jusque là sur les compteurs d’eau et d’électricité.

Chez le notaire ce sera plus rapide que la première fois car il contrôlera que toutes les sommes ont été versées, puis redistribuera les chèques au propriétaire, agent, architecte, impôts.

Puis en échange vous remettra les clés de votre propriétés à Malte !

Pensez à signer le formulaire afin de transférer le compteur d’eau et d’électricité à votre nom. Avec une copie de votre carte d’identité l’ancien propriétaire pourra se rendre à ARMS et demander le transfert définitif.

Les charges de copropriétés sont en moyenne entre 200€ et 400€ à l’année, parfois même 0€ ! Les bâtiments sont rénovés au minimum et seulement quand il y a un réel besoin. En général cela coûte aussi bien moins cher qu’en France. Les assemblés générales sont souvent inexistantes surtout pour les petits immeubles et se font autour d’un café ou d’une bière s’il y a un besoin urgent 🙂

Vous pouvez dès maintenant demander votre carte de résident Maltais en vous rendant à Identity Malta. Adresse : Identity Malta Agency, Head Office, Valley Road, Msida, MSD 9020
,Malta.

 

En cas de revente de votre bien immobilier il n’y a pas de taxe sur la plus-value si c’était notre résidence principale les trois années précédant la vente.

Dans le cas contraire il y a plusieurs taux qui sont modifiés chaque années pour des situations différentes, le notaire doit vous informer des taxes en vigueur lors de votre désir de vendre.

 

Si vous avez besoin d’un notaire, agents immobiliers qui comprennent le français nous pouvons aussi vous donner les contacts nécessaires. Il vous suffit d’envoyer une demande à contact@guidedemalte.com en précisant votre requête dans le mail.

 

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